Pre pet godina dva stana, sada jedva jedan od 50 kvadrata za iste pare – kako je inflacija "pojela" nekretninu

Aleksandra Mihajlović sa portala "Četiri zida" objašnjava da imaju veliku bazu oglasa koja im je pomogla da naprave istraživanje.

"Mi smo analizirali taj period od pet godina za većinu gradova u Srbiji. Došli smo do podatka da je za jedan stan od 50 kvadrata, koji se zapravo najčešće i traži, pre pet godina bilo potrebno negde oko 125.000 evra da se kupi stan u Beogradu i jedan u Nišu, a prošle godine za taj isti iznos jedva je mogao da se kupi jedan stan u Beogradu", navodi Mihajlovićeva.

Na pitanje šta je "pojelo" jedan stan u tih pet godina, Mihajlovićeva kaže da je to definitivno inflacija.

"Sve se to dešava u periodu posle korone, posle sukoba u Ukrajini... Investitori navode da je razlog za to i poskupljenje građevinskog materijala, inflacija, nedostatak radne snage, tako da ima tu dosta razloga", dodaje Mihajlovićeva.

Najveći skok cena, navodi, bio je 2021. godine kada je cena porasla za nekih 10 odsto u Beogradu.

"A zapravo ta ekspanzija je bila 2022. godine kada je cena bila negde oko 2.500 evra po kvadratu za stan u Beogradu. I taj trend se zadržao u 2023. Zato većina stručnjaka govori da je u 2023. došlo do stabilizacije i stagnacije. Zapravo ta cena se negde kretala oko 2.500 evra u Beogradu”, ukazuje Mihajlovićeva.

Đoković: Tržište je živo, bez obzira na sve krize i na ratove

Procenitelj nekretnina Milić Đoković ističe da je definitivno došlo do stabilizacije tržišta i do, kako kaže, tržišnih uslova – da cenu diktiraju kupac i prodavac.

"Znači ponuda i tražnja. Nema više onih spoljnih faktora, pre svega Rusija, Ukrajina, kriza, Bliski istok. Mi se bojimo eventualno ako dođe do poremećaja političke situacije u regionu, recimo Bosna ili Kosovo, da može doći do novog talasa kupaca, odnosno tih doseljenika, u Beograd pre svega", ističe Đoković.

Govoreći o tome da li su poskupljenja nekretnina koja su se desila poslednjih godina opravdana, Đoković kaže da zavisi od tačke gledišta.

"Opravdano je svakako u smislu potražnje. Samo u Beogradu imate registrovanih 100.000 postanara, to je 100.000 potencijalnih kupaca koji će to ostvariti kada se bude moglo. Bio je jeftin kredit, bili su jeftini novci. Sada je kriza, u smislu nekretnina, došlo je do poskupljenja euribora, on je realno na istorijskom maksimumu", dodaje Đoković.

Ističe da se u septembru očekuje smanjenje euribora za nekih 0,25 odsto, što je dobra poruka za one koji planiraju kredit.

"Država je uradila svoje, stopirala je kamatnu stopu. Ljudi imaju potrebe da negde žive. Uvek imamo faktor prodaje većeg stana, kupovine dva manja i tako dalje. Tržište je živo, bez obzira i na sve krize i na ratove i na sankcije", naglašava Đoković.

Ko kupuje stanove i koje lokacije su najtraženije

Aleksandra Mihajlović navodi i profil kupaca koji kupuju stanove od 50 kvadrata – kaže da su to uglavnom porodice ili mladi bračni parovi koji planiraju da osnuju svoju porodicu.

"Lokacije koje se posebno ističu i koje su se najviše pretraživale na našem sajtu prošle godine i ove godine jesu recimo Mirijevo, koje je sve popularnija destinacija kako zbog toga što je relativno blizu grada, ali isto tako interesovanje za ovu destinaciju sigurno raste zbog toga što je najavljena ta stanica metroa, pa ljudi gledaju kao na jednu dobru investiciju”, navela je Mihajlovićeva.

Naglasila je i da je prošle godine, među pet najtraženijih lokacija, isplivala Borča kao lokacija koju je koliko-toliko moguće priuštiti.

"Naravno da opštine kao što su Savski venac, Stari grad jednom prosečnom mladom čoveku ili porodici za sada su potpuno nedostižne”, dodaje Mihajlovićeva.

Sve više kupaca mlađih od 30 godina

Podaci Republičkog zavoda za statistiku za prvu polovinu 2023. pokazuju da se mladi do 30 godina javljaju više od 15 odsto kao kupci stanova. I to je značajan rast u odnosu na 2019. godinu, kada je bilo oko osam odsto mladih kupaca.

“Mladi ljudi koji se bave određenim profesijama kao što su IT, farmacija, finansije, marketing, oni mogu da priušte taj stan, ali opet uz pomoć roditelja. Oni gledaju neke stanove do 2.000 evra, a to su lokacije kao što su Medaković, Braće Jerković, opštine Voždovac, Zvezdara i svakako da uz njihovu pomoć oni, ukoliko imaju neko solidno, odnosno natprosečno primanje, mogu sebi da priušte”, napominje Mihajlovićeva.

Savetuje i da pre nego što krenu u kupovinu dobro se raspitaju kako se kreću cene nekretnina na određenim lokacijama koje žele.

“Da li mogu da priušte sebi tu ratu kredita. Možda jedna i od opcija za taj prvi stan da to ipak bude iznajmljivanje, jer ono je na te kraće staze ipak isplativije nego uzimanje kredita. To je ipak ozbiljna finansijska obaveza”, dodaje Mihajlovićeva.

"Ne možemo očekivati niže cene nekretnina"

Podaci pokazuju i da je u prethodnom periodu bilo manje kupovina na kredit. Sada se očekuje stabilizacija kamatnih stopa, ali i da one krenu u rikverc. Đoković kaže da krediti samo otvaraju tržište.

"Mi nismo kreditno tržište, znači nama kredit od recimo 100.000 evra otvara četiri naredna posla. I onda kažu 400.000 evra keš, a u stvari se non-stop vrti taj isti novac. Jer kupac je dalje prodavac, prodavac je dalje kupac i tako dalje i tako dalje. Mislim da neće doći do velikog poremećaja, da će nastaviti tržište da u krajnjem slučaju blago raste. Nastaviće se trend povećane potražnje, potrebe za stanovima za mlade bračne parove, ljude koji se trajno rešavaju stambeno pitanje”, navodi Đoković.

Ipak, poručuje, ne možemo očekivati niže cene nekretnina.

“Statistika pokazuje da od toga nema ništa sada trenutno. U varijanti gde vam poskupljuju energenti, materijal, radna snaga, parafiskalni nameti, plate vam se povećavaju, evroinflacija postoji – nema teoretske šanse. Zbog koje ekonomske logike bi cene nekretnina pale”, upitao je Đoković.

Na pitanje hoće li bar ostati na sadašnjem nivou, Đoković kaže da će pratiti evroinflaciju.

“Neće ostati. Svake nedelje se cena goriva povećava petkom. Zašto bi one ostale na tom nivou koji jeste? Nema ekonomske logike. Moramo da se ponašamo ekonomski – ovo je 21. vek, kapitalizam. Druga stvar, mi nismo hipotekarno tržište da neko mora da proda. Kod nas 90 odsto ljudi ne moraju da prodaju ako neće. Ima samo 10 odsto ljudi koji su opterećeni hipotekom, koji eventualno bi morali ako dođe, ne daj bože, do nečega, a 10 odsto je malo da bi poremetilo tržište”, objašnjava Đoković.

Poručuje i da je bolji kupiti stan sada, a ne čekati.

Mihajlovićeva navodi da su krajem prošle godine uradili istraživanje u koje su uključili oko 85 agencija za nekretnine koje posluju u Srbiji i dvadesetak investitora koji grade, kao i da su ih pitali koje su njihove prognoze za ovu godinu.

“Više od 85 odsto je reklo da očekuje upravo stagnaciju, ali niko ne govori o padu cena. Najveći izazovi sa kojima su se oni susreli su nedostatak radne snage, poskupljenje građevinskog materijala, inflacija i nedovoljna potražnja”, dodaje Mihajlovićeva.

Da li je sada pravi trenutak za kupovinu stana

Na pitanje da li je sada pravi trenutak za kupovinu stana, Đoković kaže da je uvek pravi trenutak.

“To je kao ljubav kada vas pogodi. Uvek je pravi trenutak za kupovinu nekretnina. Mi smo inače investiciono plitko tržište. U šta drugo ulagati pare? Ako imate viška pare, a nemate dovoljno za stan, kupite garažu, izdajete i dobijete povraćaj novca za nekih 10-12 godina. Ako imate malo više, kupite stan. Ako imate još malo više, kupite dva stana ili kuću”, ističe Đoković.

Poručuje i da je zemljište jako dobra investicija.

“Tako da moj savet je uvek kupovina nekretnina i ulaganje u nekretnine da li kroz najam, da li kroz rentu, da li kroz dnevni biznis”, dodaje Đoković.

I Mihajlovićeva kaže da raste potražnja za kupovinom zemljišta, pre svega se u Beogradu to vidi u Surčinu zbog najavljenih kapitalnih investicija.

“Slažem se da je svaki trenutak, kada želite da kupite stan, pravi trenutak, samo ono što treba da svako ko je zainteresovan uredi je da se dobro informiše – da proveri kako se kreću cene kvadrata, da proveri kakve su njegove mogućnosti finansijske pre nego što uđe u celu tu priču”, zaključuje Mihajlovićeva.