Јединствен систем, јединствена патња – необичан начин плаћања станарине у Јужној Кореји

Стварност је често фасцинантнија од фикције. Један од феномена које би тешко могло уопште замислити је корејски "ћонсе", друштвена пракса у којој подстанари газдама уместо месечних рата једнократно исплаћују депозит висине 50 до 70 посто тржишне вредности некретнине у коју се усељавају!

То у пракси значи да подстанар за (обично) две године становања треба да уплати депозит од 150 до 250 хиљада долара, зависно од локације и квалитета некретнине, те уговореног процента - за луксузније станове он најчешће износи читавих 70 посто тржишне вредности, па и више.

Природно, поставља се питање зашто би ико уопште пристао на тако нешто, јер се постати подстанарем у Јужној Кореји чини исто толико тешким колико и постати власником некретнине у другим деловима света.

Традиционалан систем

Систем "ћонсе" је на Корејском полуострву присутан више од столећа и традиционално важи за обострано користан приступ у изнајмљивању некретнина.

Данас у Републици Кореји на њега отпада око половине изнајмљених станова. Остали се, како је то уобичајено у другим земљама света, издају на месечне рате.

Историчари сматрају да су његови корени у урбанизацији с почетка 20. века, када је услед јапанске окупације почео велики прилив војника и грађана Земље излазећег сунца на Корејско полуострво, изградња железнице, разних фабричких постројења и оснивање институција модерне државе, што је све погодовало миграцији и концентрацији становништва из унутрашњости у веће урбане средине.

Поново је постао популаран током шездесетих и седамдесетих година прошлог века, када је почело интензивно спровођење планске индустријализације Јужне Кореје, а банкарске камате на стамбене кредите достизале чак 20 посто, због чега су грађани у настојању да дођу до некретнине избегавали те финансијске институције.

Савршен систем

Интерес власника некретнина у депозит систему "ћонсе" је сасвим јасан - стицање крупне своте новца одједном, њима пружа мноштво могућности: од улагања у тржиште капитала и берзанских спекулација, преко куповине јефтинијих некретнина у унутрашњости или узимања кредита за нови стан у већем граду и његове убрзане исплате, до проширивања бизниса попут руковођења продавницом и сл.

Оно што је мање очигледно је у чему лежи интерес или мотивација подстанара.

Управо ту се може наћи друштвена и културолошка особитост Јужне Кореје - подстанару се, мора се нагласити, враћа новац који је предао газди умањен за штету коју је причинио.

Мада то понекад може бити осетна сума, по правилу лавовски део положеног новца се враћа, па се подстанари у принципу осећају као да су свој новац само привремено некоме позајмили или положили у банку.

Односно, у великом броју случајева, подстанари имају необичну привилегију да практично бесплатно живе у туђем стану.

Отуд се намеће утисак да је систем ћонсе вешто устројен тако да обема странама пружи велику добробит и корист.

То и објашњава његову релативну популарност у односу на форму плаћања у месечним ратама, јер се новац уплаћен у ратама, као и другде у свету, и у Јужној Кореји не враћа.

Зато је у тој далекоисточној земљи пуно младих људи спремно да прихвати тај тежак систем плаћања и штеди неколико година како би се одвојили од родитеља и имали сопствени простор за живот.

Млади чак високу своту коју привремено предају газди доживљавају као одскочну даску за куповину сопственог стана. Наиме, две или три године живота у изнајмљеном стану који их реално готово ништа не кошта даје им време да даље штеде. Тај нови новац, здружен са оним који им врати газда по истеку уговора, представља солидну основу, која чини да куповина некретнине више не изгледа као далеки сан, већ могућност на дохват руке.

Кула од песка

Читаоцу горњих редова вероватно није промакло да је бајковити систем плаћања у којем обе стране профитирају сјајан у савршеним условима, али да у суштини поседује природу дворца од стакла или куле од песка.

Јер, најпре, он захтева велико, велико поштење газде.

Још једна инхеретна слабост је то, што газда, чак и ако жели да врати положени новац подстанару, може врло лако да се нађе у ситуацији да није у стању да то учини.

Деонице које је купио можда нису донеле принос каквом се надао, некретнина коју је пазарио у унутрашњости можда није одржала вредност или поскупела, већ напротив, појефтинила, због чега је он сада на губитку и несолвентан.

Теоретски, управо је некретнина у којој подстанар живи гаранција да ће му новац бити враћен - власник би требало да је прода како би обештетио подстанара уколико не може да му врати депозит, али и овде велику улогу играју поштење станодавца и кретање тржишта некретнина.

Односно, једноставно речено, систем "ћонсе" је врло рањив у односу на преваре и економску кризу, инфлацију и падове на тржишту некретнина и капитала.

Погубан систем

Он је зато значајан друштвени извор криминала и несрећа, попут наглог сиромашења и самоубистава.

Тако су у петогодишњем периоду од 2018. до 2022. осигуравајуће компаније забележиле 3.754 случаја у којима подстанар није добио назад новац који је положио.

Реч је о укупној суми од око 800 милијарди корејских вона, што би по данашњем курсу износило око 577 милиона америчких долара.

Међутим, прави број жртава је много већи. Влада у Сеулу је 2023. године донела закон којим се настоји ојачати правни и социјални положај подстанара у оквиру система "ћонсе", тако што ће им се омогућити лакши приступ адвокатима и материјална испомоћ.

Тада је почело и прикупљање пријава о претрпљеној штети и до јуна ове године властима се јавило око 17.000 оштећених, од чега су 70 посто млади у двадесетим и тридесетим годинама. Стручњаци владе, међутим, предвиђају да би до истека пријавног рока наредне године та цифра могла да се више него удвостручи и достигне чак 36.000 грађана.

Поред банкрота станодавца, чест проблем је лажно представљање, односно, класична превара у којој се особа издаје за власника стана и узима депозит, да би се потом испоставило да јој некретнина не припада.

Чувен је и случај тзв. "краља вила", мушкарца по имену Ким, који је у завери са банкарима узимао стотине зајмова, куповао станове и издавао их захтевајући крупни депозит, створивши царрство од 1.139 станова у периоду од 2020. до 2022. године. Када је изненада преминуо, сви његови подстанари су изгубили своје депозите.

То је изазвало серију самоубистава у којој је осам младих себи одузело живот, и јавне протесте. Најтеже је оним жртвама које нису имале уштеђевину, него су да би положиле "ћонсе" депозит узеле кредит - они ће у безнађу морати да годинама, па и деценијама наставе да враћају новац повериоцима.

Елиминација у плану

Корејска влада и друштво, чини се, решени су да постепено елиминишу систем плаћања станарине "ћонсе".

Банке настоје да оборе камате на стамбене кредите и тако пруже потребну алтернативу младима за пут ка стицању сопственог стана.

Влада, осим што настоји да приволи подстанаре да купе осигурање и пружи им (бесплатну) правну заштиту, ограничила је и број некретнина које индивидуа може да поседује како би онемогућила уносни ланац какав је створио "краљ вила".

Она и укида порез на класичне месечне станарине како би охрабрила власнике некретнина да одустану од система крупног депозита.

Учествују и приватне компаније, попут оних које издају кредитну картице, кроз репрограмирање дуга жртава превара.

Ипак, напори да се заузда "ћонсе" тржиште и помогне оштећенима протеклих година нису пролазили без отпора, јер се могао чути аргумент да сваки појединац треба да буде одговоран за своје поступке и да новац пореских обвезника не треба да буде трошен у већој мери на спасавање појединаца са наивним погледом на свет и нереалним амбицијама.