Подстанар или станодавац: ко је боље заштићен и шта обавезно проверити пре изнајмљивања стана

Септембар је традиционално један од најдинамичнијих периода на тржишту издавања станова у Београду. Студенти који долазе из унутрашњости и региона траже смештај пред почетак академске године, а највећи притисак је, према речима Ервина Пашановића, на мање станове.

Ипак, потрага за јефтинијим станом, по правилу почиње на најскупљим локацијама.

Пашановић наводи пример студента који се жалио да не може да пронађе приступачан стан, али га је тражио на Старом граду, Врачару и Дорћолу.

„То су заиста најелитнија насеља у Београду и ту не можете да очекујете да ћете наћи за 300 евра суштински било шта“, каже Пашановић.

Стан за 300 евра постоји, али уз компромис

За 300 евра, каже Пашановић, могуће је пронаћи пристојан стан, али даље од најтраженијих централних локација: "Погледајте на Звездари, у Миријеву, Земуну, Борчи, Овчи, Kрњачи, на Видиковцу или у удаљенијим деловима Новог Београда".

Студентима саветује и да гледају приземља и поткровља, која су, према његовом искуству, значајно јефтинија, као и да размисле о животу са цимерима.

„Ако сте студент, нађите цимера, поделите трошкове, удружите се вас више и узмите бољи стан у центру“, саветује Пашановић.

Чекање да септембарски притисак прође не значи нужно и значајно нижу кирију.

„Тржиште некретнина није берза. Тржиште некретнина је тромо, оно се не мења брзо, нити брзо скачу цене, нити брзо падају“, објашњава гост „Аналогије“.

Платили сте кирију – да ли је то сада ваш дом

Једно од питања које изазива највише спорова између закупаца и власника јесте где престају права власника над некретнином коју је издао.

Пашановић сматра да власник има право да задржи кључеве стана.

„То је његова имовина, то није ваш дом. Ви сте корисник“, каже Пашановић, али одмах додаје да то власнику не даје право да нарушава приватност закупца.

„То чак не значи ни да сме да уђе у стан ако га ви нисте позвали или му то дозволили.“

Многа питања која подстанари и станодавци покушавају да решавају тек када настане проблем, требало би, наглашава, дефинисати унапред уговором. У њему треба да стоји све, од услова закупа и отказног рока, до начина на који власник може да провери стање некретнине.

Депозит је лако дати, а да ли га је лако добити назад

Kолики депозит власник сме да тражи?

Пашановић одговара да је издавање стана ствар договора, а као један од модела наводи две кирије депозита. Једну као осигурање за неизмирену последњу кирију, а другу за евентуалне трошкове након изласка закупца.

На питање да ли је депозит лакше дати него добити назад, признаје да у пракси често јесте.

„Чим га станодавац добије, он има тај кеш, а кеш увек сам од себе некако одлети“, каже Пашановић.

Због тога саветује да се стање стана при усељењу фотографише или сними и направи попис ствари које се у њему налазе.

Такав запис може бити важан када, приликом исељења, настане спор око тога да ли је нешто оштећено или је реч о уобичајеном хабању.

Kо плаћа бојлер, лифт, а ко изгребани паркет

Kада се бојлер поквари редовном употребом, трошак поправке, према Пашановићевом тумачењу праксе, сноси власник. Исто важи и за трошкове попут поправке лифта у згради. Све то не би требало да падне на закупца.

Другачија је ситуација када закупац или његов кућни љубимац направе конкретну штету.

„Ако се то деси, дужни сте да надокнадите штету“, каже Пашановић. Он као пример наводи озбиљно оштећење паркета или намештаја.

Управо су границе између нормалног коришћења стана и штете једно од места на којима се интереси подстанара и власника најчешће разилазе.

Четири године нису могли да иселе подстанаре

Ипак, проблеми нису резервисани само за подстанаре.

Пашановић наводи случај власника који су стан издали људима са малим дететом, да би касније, како тврди, четири године покушавали да их иселе.

„Они су четири године имали ноћне море да их избаце... Уништили су му потпуно нов стан, спалили паркет, поломили све што су могли“, каже Пашановић.

Због таквих ситуација Пашановић инсистира на писаном уговору и препоручује да уговор о закупу буде солемнизован код јавног бележника и да, када су испуњени одговарајући услови, садржи извршну клаузулу.

Пашановић саветује да се за конкретан уговор или спор увек консултујемо са правником.

Kо је угроженији подстанар или станодавац

На питање да ли су власници станова подједнако угрожени као закупци, Пашановић није тражио средину.

„Станодавци су много више угрожени“, тврди он.

Образлаже то чињеницом да сви дугорочни терети везани за некретнину остају власнику, док закупац, уколико однос више не функционише, може једноставно да напусти стан и потражи други.

То, међутим, не значи да су проблеми правило. Пашановић процењује да у Београду стотине хиљада људи живе као подстанари, а да се у јавности углавном чује за екстремне случајеве. Највећи део система закупа функционише без великих проблема.

Пре него што дате депозит, проверите ко вам заправо издаје стан

Једна од најважнијих препорука из разговора односи се на тренутак пре потписивања уговора и предаје новца.

„Подстанар прво мора да провери ко му издаје стан“, каже Пашановић.

Саветује да будући закупац провери да ли је некретнина уписана у катастар и да ли стан заиста издаје власник. Према његовим речима, дешавало се да особа која није власник има кључеве, узме депозит, а да се потом појави прави власник.

Треба проверити и да ли у стану све функционише. Проверити шпорет, рерну, фрижидер, климу, воду, инсталације и грејање. Важно је и прецизно уговорити шта се догађа са депозитом, под којим условима се излази из стана и када власник може да дође у контролу.

„Бити подстанар“ готово увреда

Нису живот подстанара само кирија, депозити и уговори.

Зашто нам је толико важно да стан буде наш?

„Наша култура не дозвољава да немаш свој стан у власништву“, каже Пашановић.

Чак и када се некретнина отплаћује деценијама кроз кредит, наглашава, доживљавамо је као „свој стан“, јер је важно да у једном тренутку живота престанемо да будемо подстанари.

Пашановић сматра да је код нас некретнина истовремено капитал, сигурност и емотивна категорија.

„Имате тај рационални део: квадрат, локација, буџет. Имате и онај емотивни део: поглед, мирис, топлина, комшилук, статус“, објашњава.

И управо ту настаје можда највећа аналогија овог разговора: стан никада није само одређени број квадрата. За власника је имовина, за подстанара место у којем живи, за родитеље сигурност коју желе да оставе деци, а за многе младе доказ да су коначно успели да стану на своје ноге.

Kо је данас у бољој позицији – подстанар или станодавац, шта би обавезно требало да стоји у уговору, када власник сме да уђе у изнајмљени стан, како заштитити депозит и зашто у Србији сви толико желе сопствену некретнину послушајте у целом  разговору Ане Манојловић са Ервином Пашановићем. Нова сезона и нова епизода подкаста „Аналогија“ је на Јутјуб каналу „Аналогија подкаст “.