Шта је заправо посао професионалног управника и да ли нам је ова професија потребна

Када је новим законом прописано да свака зграда мора да има свог управника, многи су мислили да ће одржавање објекта у којем станују и договор комшија око решавања проблема бити брже и ефикасније. Има и оних који су веровали да ће управници својим предлозима унапредити квалитет живота у њиховим зградама.

“Професиони управник је ту искључиво када га зовемо да имамо неки проблем. Самоиницијативно се не јавља. Срећом, ми немамо већих проблема у згради, али, кажем, када год смо му се обратили за нешто, то је било решено. На састанцима скупштине станара у нашој згради има кворума, додуше минималног, али се ти састанци ретко одржавају. Можда једном годишње“, каже С.П. из Зрењанина.

У овој згради комшије сматрају да је професионални управник само веза између њих и извођача радова.

„Постављање професионалног управника за нас није значило скоро никакву промену, осим што се променио број телефона на који пријављујемо да се појавио неки проблем у згради. Раније смо звали фирму која одржава зграду, а сада управника. Нашом зградом од почетка управља исти управник. Распитивали смо се и схватили да на територији Зрењанина све исто функционише... Иницијативе професионалних управника нема, па га због тога нисмо мењали“, додаје С.П.

С друге стране у многим зградама станари не учествују у раду скупштине, чак и ако се оне заказују више од једном годишње. 

„Све одлуке се доносе на састанку станара који се одржавају квартално, по потребни и чешће. Највећи проблем наше зграде је незаинтересованост станара, јер има доста подстанара. Власници станова ретко долазе, па је број присутних увек до десетак власника“, каже Јелена Пернат из Зрењанина.

„Решавање проблема углавном отежава то што неки не желе да учествују у трошковима. Захтеви упућени професионалном управнику, чијим смо радом углавном задовољни, одрађују се у што краћем року и у складу са финансијским могућностима стамбене заједнице. Фирма која одржава нашу зграду је иста од почетка, али се управник променио“, додаје наша саговорница.

Професионални управник не може да реши баш све проблеме

Професионални управници се у свом раду суочавају са разним проблемима који могу бити социјалне, правне, законодавне и професионалне природе.

“Решиви су искључиво проблеми лакшег карактера за које управник самостално може да одлучи и примени предвиђену процедуру. Сва већа финансијска улагања или све значајне регулативе по питању заједничких констукција, инсталација, имовине, захтевају дужи временски период у зависности од документациије и процедура”, каже Владе Новковић, професионални управник.

Станари зграда, објашњава, иако је прошло већ пет година и даље не схватају шта тачно значи имати професионалног управника.

“Професионалног управника људи још повезују са председником скупштине станара и домаром. У складу са законом не постоји радно место које је предвиђено да обавља своју функцију 24 сата дневно 7 дана у недељи”, истиче наш саговорник.

Уколико се, каже, ангажује професионални управник који самостално обавља делатност није могуће да квалитетно одговори професионалном позиву јер је условљен укупним радним сатима.

“Због тога многи професионални управници уговарају много зграда како би дошли до незаслуженог профита. Самим тим угрожавају струку што би требало да буде дефинисано као у другим коморским системима који дају добре резултате - ограничења у виду броја склопљених уговора у односу на број запослених управника код уговарача и слично”, каже Новковић. 

Зашто је битно да зградом управља професионални управник?

У данашњим тржишним условима, истиче, није могуће имати пристојну зграду без учешћа стручног лица.

“Савремени живот је донео многе промене у начину живљења и опхођена према имовини, као и отуђење у социјалном смислу. Данас је готово немогуће организовати радну акцију уређивања заједничког животног простора. Приморани смо из практичних разлога да унајмљујемо друга лица или да ангажујемо трећа лица која ће за накнаду обављати функцију управника и решавати проблеме у одржавању зграда”, наводи наш саговорник.

Због тога би људима који желе да брину о туђем животном простору требало дати шансу. Јер, најлакше је нешто критиковати. 

“Битно је да се стрпљиво на дуге стазе мења свест и приступ друштва према професионалним управницима, а време ће елиминисати нелојалну конкуренцију као и лоше пословне примере. Уважавање и поштовање је основ за квалитетан живот у заједници. Стамбена заједница треба да има професионалног управника који би као неутрална личност правично спроводио законом предвиђену регулативу и радио у нашем заједничком интересу”, објашњава Новковић.

Подаци показују да у просеку 20 до 30 процената станара не плаћа услугу одржавања зграда.

“Овај проблем се, у најбољем случају, углавном решава путем извршитеља. У осталим случајевим потраживања остају ненаплаћена или иду у застаревање. Велики број станара злоупотребљава спорост система и добру намеру професионалних управника који не утужују из разлога што желе да избегну судске спорове и одржавају добар однос са уговорном страном”, каже наш саговорник.

“На територији Србије износ накнаде за професионалног управника по стану износи у порсеку 2 до 2,5 евра тј. 250-300 динара. Са просечним бројем од око 20 станова у згради долазимо до математике да је месечна накнада за рад управника око 50 евра по згради. Шта је исправно очекивати за тај новац, колико посвећености, какву услугу и приступ у односу на опхођење станара према управнику”, пита Новковић.

Суду части ПКС подето 120 пријава против професионалних управника

До 1. јануара ове године против професионалних управника поднето је 120 пријава. Привредна комора Србије на основу одлука Суда части и редовних судова није одузела ни једну лиценцу нити је било ког управника избрисала из Регистра.

“Комора је до сада издала више од хиљаду и по лиценци за рад професионалних управника. Због пропуштања да ПКС доставе важећу полису осигурања од одговорности Комора је одузела укупно 349 лиценци, а на лични захтев или услед смрти из Регистра брисано укупно 34 професионална управника. Активних професионалних управника, оних који су ангажовани код неког организатора професионалног управљања или имају своју фирму, је 871”, каже Миладинка Бодрожић, тужилац Суда части ПКС.

“Суд части ни у једној одлуци у 2022. години није утврдио да је учињена тежа повреда добрих пословних обичаја, што би послужило Комори за одузимање лиценце професионалном управнику. Пред Судом части не могу да одговарају професионални управници лично, већ фирме у којима су они запослени. Суд је изрицао опомене. У питању је нова, млада професија у којој се тек формирају добри пословни обичаји и пословни морал, а и сам Закон има доста нејасноћа и непрецизности”, наводи наша саговорница.

Станари, објашњава, бирају професионалног управника и увек могу да га смене ако су незадовољни његовим радом.

“То што им је често скупо да плаћају накнаду за текуће и инвестиционо одржавање, као и накнаду за професионално управљање је друга ствар. Доста пријава које се подносе Суду части су баш од тих станара који не испуњавају своје обавезе, па кад добију опомену пред утужење они пресавију табак и обрате се Суду части пријавом”, каже Бодрожић.

За професионалне управнике и управнике из реда станара надлежна је, пре свега, комунална инспекција која врши инспекцијски надзор и утврђује неправилности, те налаже отклањање истих решењима.

Измене закона за ефикасније управљање зградама

Поверавање послова управљања стамбеним заједницима професионалним управницима није обавеза, већ само могућност, подсећају у ресорном министарству. Успостављање оваквог система и регистровање стамбених заједница у значајној мери је, кажу, унапредило управљање и одржавање зграда.

“Најбитније унапређење је то што се повећава активност мањих и средњих предузећа који послују у области одржавања зграда, а посебно у областима чија је обавеза прописана другим законима, као што су мере противпожарне заштите, редовне годишње контроле лифтова...”, наводе у Министарству грађевинарства, саобраћаја и инфраструктуре.

Пре ступања на снагу важећег закона у Србији је било 15.092 регистрованих стамбених заједница, а данас их је више од 52.500. То омогућава бољу контролу стања у зградама, а даје и могућност да учествују у јавним позивима за подршку локалних самоуправа и државе.

“До новог закона велики број стамбених зграда функционисао је без законски изабраног председника скупштине, јер ажурност тог податка није могао да се провери, а још већи број стамбених зграда није био ни евидентиран нити је била одржана конститутивна седница (што је тада била обавеза), па је велики број њих функционисао незаконито и без одговарајућег механизма контроле који би то спречио”, објашњавају у ресорном министарству.

У наредном периоду очекују се измене Закона о становању и одржавању зграда које би требало да омогуће превазилажење проблема на које наилазе професионални управници. Уз то, повећаће се и стандарди рада професионалних управника кроз обавезу њихове сталне обуке, транспарентност рада организатора професионалног управљања и успостављање регистра о овим правним лицима.

На тај начин свима ће бити омогућено да једноставним прегледом донесу одлуку о томе коме ће поверити посао професионалног управљања, а на основу података о томе колико фирме које се баве одржавањем зграда имају закључених уговора, колико запослених, да ли је против некога изречена мера за кршење прописа и правила.