Jedinstven sistem, jedinstvena patnja – neobičan način plaćanja stanarine u Južnoj Koreji

Stvarnost je često fascinantnija od fikcije. Jedan od fenomena koje bi teško moglo uopšte zamisliti je korejski "ćonse", društvena praksa u kojoj podstanari gazdama umesto mesečnih rata jednokratno isplaćuju depozit visine 50 do 70 posto tržišne vrednosti nekretnine u koju se useljavaju!

To u praksi znači da podstanar za (obično) dve godine stanovanja treba da uplati depozit od 150 do 250 hiljada dolara, zavisno od lokacije i kvaliteta nekretnine, te ugovorenog procenta - za luksuznije stanove on najčešće iznosi čitavih 70 posto tržišne vrednosti, pa i više.

Prirodno, postavlja se pitanje zašto bi iko uopšte pristao na tako nešto, jer se postati podstanarem u Južnoj Koreji čini isto toliko teškim koliko i postati vlasnikom nekretnine u drugim delovima sveta.

Tradicionalan sistem

Sistem "ćonse" je na Korejskom poluostrvu prisutan više od stoleća i tradicionalno važi za obostrano koristan pristup u iznajmljivanju nekretnina.

Danas u Republici Koreji na njega otpada oko polovine iznajmljenih stanova. Ostali se, kako je to uobičajeno u drugim zemljama sveta, izdaju na mesečne rate.

Istoričari smatraju da su njegovi koreni u urbanizaciji s početka 20. veka, kada je usled japanske okupacije počeo veliki priliv vojnika i građana Zemlje izlazećeg sunca na Korejsko poluostrvo, izgradnja železnice, raznih fabričkih postrojenja i osnivanje institucija moderne države, što je sve pogodovalo migraciji i koncentraciji stanovništva iz unutrašnjosti u veće urbane sredine.

Ponovo je postao popularan tokom šezdesetih i sedamdesetih godina prošlog veka, kada je počelo intenzivno sprovođenje planske industrijalizacije Južne Koreje, a bankarske kamate na stambene kredite dostizale čak 20 posto, zbog čega su građani u nastojanju da dođu do nekretnine izbegavali te finansijske institucije.

Savršen sistem

Interes vlasnika nekretnina u depozit sistemu "ćonse" je sasvim jasan - sticanje krupne svote novca odjednom, njima pruža mnoštvo mogućnosti: od ulaganja u tržište kapitala i berzanskih spekulacija, preko kupovine jeftinijih nekretnina u unutrašnjosti ili uzimanja kredita za novi stan u većem gradu i njegove ubrzane isplate, do proširivanja biznisa poput rukovođenja prodavnicom i sl.

Ono što je manje očigledno je u čemu leži interes ili motivacija podstanara.

Upravo tu se može naći društvena i kulturološka osobitost Južne Koreje - podstanaru se, mora se naglasiti, vraća novac koji je predao gazdi umanjen za štetu koju je pričinio.

Mada to ponekad može biti osetna suma, po pravilu lavovski deo položenog novca se vraća, pa se podstanari u principu osećaju kao da su svoj novac samo privremeno nekome pozajmili ili položili u banku.

Odnosno, u velikom broju slučajeva, podstanari imaju neobičnu privilegiju da praktično besplatno žive u tuđem stanu.

Otud se nameće utisak da je sistem ćonse vešto ustrojen tako da obema stranama pruži veliku dobrobit i korist.

To i objašnjava njegovu relativnu popularnost u odnosu na formu plaćanja u mesečnim ratama, jer se novac uplaćen u ratama, kao i drugde u svetu, i u Južnoj Koreji ne vraća.

Zato je u toj dalekoistočnoj zemlji puno mladih ljudi spremno da prihvati taj težak sistem plaćanja i štedi nekoliko godina kako bi se odvojili od roditelja i imali sopstveni prostor za život.

Mladi čak visoku svotu koju privremeno predaju gazdi doživljavaju kao odskočnu dasku za kupovinu sopstvenog stana. Naime, dve ili tri godine života u iznajmljenom stanu koji ih realno gotovo ništa ne košta daje im vreme da dalje štede. Taj novi novac, združen sa onim koji im vrati gazda po isteku ugovora, predstavlja solidnu osnovu, koja čini da kupovina nekretnine više ne izgleda kao daleki san, već mogućnost na dohvat ruke.

Kula od peska

Čitaocu gornjih redova verovatno nije promaklo da je bajkoviti sistem plaćanja u kojem obe strane profitiraju sjajan u savršenim uslovima, ali da u suštini poseduje prirodu dvorca od stakla ili kule od peska.

Jer, najpre, on zahteva veliko, veliko poštenje gazde.

Još jedna inheretna slabost je to, što gazda, čak i ako želi da vrati položeni novac podstanaru, može vrlo lako da se nađe u situaciji da nije u stanju da to učini.

Deonice koje je kupio možda nisu donele prinos kakvom se nadao, nekretnina koju je pazario u unutrašnjosti možda nije održala vrednost ili poskupela, već naprotiv, pojeftinila, zbog čega je on sada na gubitku i nesolventan.

Teoretski, upravo je nekretnina u kojoj podstanar živi garancija da će mu novac biti vraćen - vlasnik bi trebalo da je proda kako bi obeštetio podstanara ukoliko ne može da mu vrati depozit, ali i ovde veliku ulogu igraju poštenje stanodavca i kretanje tržišta nekretnina.

Odnosno, jednostavno rečeno, sistem "ćonse" je vrlo ranjiv u odnosu na prevare i ekonomsku krizu, inflaciju i padove na tržištu nekretnina i kapitala.

Poguban sistem

On je zato značajan društveni izvor kriminala i nesreća, poput naglog siromašenja i samoubistava.

Tako su u petogodišnjem periodu od 2018. do 2022. osiguravajuće kompanije zabeležile 3.754 slučaja u kojima podstanar nije dobio nazad novac koji je položio.

Reč je o ukupnoj sumi od oko 800 milijardi korejskih vona, što bi po današnjem kursu iznosilo oko 577 miliona američkih dolara.

Međutim, pravi broj žrtava je mnogo veći. Vlada u Seulu je 2023. godine donela zakon kojim se nastoji ojačati pravni i socijalni položaj podstanara u okviru sistema "ćonse", tako što će im se omogućiti lakši pristup advokatima i materijalna ispomoć.

Tada je počelo i prikupljanje prijava o pretrpljenoj šteti i do juna ove godine vlastima se javilo oko 17.000 oštećenih, od čega su 70 posto mladi u dvadesetim i tridesetim godinama. Stručnjaci vlade, međutim, predviđaju da bi do isteka prijavnog roka naredne godine ta cifra mogla da se više nego udvostruči i dostigne čak 36.000 građana.

Pored bankrota stanodavca, čest problem je lažno predstavljanje, odnosno, klasična prevara u kojoj se osoba izdaje za vlasnika stana i uzima depozit, da bi se potom ispostavilo da joj nekretnina ne pripada.

Čuven je i slučaj tzv. "kralja vila", muškarca po imenu Kim, koji je u zaveri sa bankarima uzimao stotine zajmova, kupovao stanove i izdavao ih zahtevajući krupni depozit, stvorivši carrstvo od 1.139 stanova u periodu od 2020. do 2022. godine. Kada je iznenada preminuo, svi njegovi podstanari su izgubili svoje depozite.

To je izazvalo seriju samoubistava u kojoj je osam mladih sebi oduzelo život, i javne proteste. Najteže je onim žrtvama koje nisu imale ušteđevinu, nego su da bi položile "ćonse" depozit uzele kredit - oni će u beznađu morati da godinama, pa i decenijama nastave da vraćaju novac poveriocima.

Eliminacija u planu

Korejska vlada i društvo, čini se, rešeni su da postepeno eliminišu sistem plaćanja stanarine "ćonse".

Banke nastoje da obore kamate na stambene kredite i tako pruže potrebnu alternativu mladima za put ka sticanju sopstvenog stana.

Vlada, osim što nastoji da privoli podstanare da kupe osiguranje i pruži im (besplatnu) pravnu zaštitu, ograničila je i broj nekretnina koje individua može da poseduje kako bi onemogućila unosni lanac kakav je stvorio "kralj vila".

Ona i ukida porez na klasične mesečne stanarine kako bi ohrabrila vlasnike nekretnina da odustanu od sistema krupnog depozita.

Učestvuju i privatne kompanije, poput onih koje izdaju kreditnu kartice, kroz reprogramiranje duga žrtava prevara.

Ipak, napori da se zauzda "ćonse" tržište i pomogne oštećenima proteklih godina nisu prolazili bez otpora, jer se mogao čuti argument da svaki pojedinac treba da bude odgovoran za svoje postupke i da novac poreskih obveznika ne treba da bude trošen u većoj meri na spasavanje pojedinaca sa naivnim pogledom na svet i nerealnim ambicijama.