Шта инвеститори добијају, а шта им недостаје приликом улагања у напуштене или недовољно искоришћене објекте

Да би могла да послује компанија, поготово ако је производна, мора да има простор. Инвеститори могу да одлуче да ли ће погоне сами да граде или ће да искористе оне који већ постоје, а нису у функцији. У Србији има доста браунфилд локација, а чини се да су оне улагачима занимљиве.

“Због значајног повећања обима производње, проширења производног асортимана и повећања броја запослених, дошло је до потребе за проширењем простора за производњу и складиштење сировина, амбалаже и готових производа. На локацији коју смо одабрали за то, раније се налазила фабрика Невена, а сада се Невена бави производњом козметичких препарата, сапуна, средстава за чишћење и дезинфекцију и сродних производа”, каже Миљан Миљковић генерални директор ове компаније.

Улагање у некадашњи погон имало је своје предности и недостатке.

“Предности су што се у овим инвестицијама користе већ постојећи објекти и инфраструктура, не изграђују се нови објекти и не заузимају се нове зелене површине или пољопривредно земљиште. Уређују се запуштене и делимично оштећене фабрике, а ту су и близина насељеног места, близина аутопута, смањење трошкова у односу на изградњу нових објеката”, објашњава наш саговорник.

“Недостаци су, по нама, углавном нерешени имовинско правни односи на земљишту и објекту, мањи привредни раст у односу на гринфилд инвестиције”, додаје Миљковић.

Постојећи погони неретко захтевају одређене адаптације.

“Овом локацијом смо добили скоро све важне елементе потребне за пословање - објекат, инфраструктуру, саобраћајнице, а додатно смо морали да спроведемо реновирање објекта, увођење гаса за потребе грејања и технолошког поступка производње, подизање енергетске ефикасности објекта, сређивање спољне фасаде објекта”,  наводи наш саговорник.

“У плану су и неке сличне браунфилд инвестиције, о којима размишљамо, али тек кад ову инвестицију спроведемо до краја”, каже Миљковић.

Улагање у напуштене фабрике или погоне је важно и из “хигијенских разлога”

Према речима стручњака постоји више врста браунфилд инвестиционих локација.

“Углавном су то старе индустријске хале остале из времена појединих неуспешних приватизација, онда старе управне зграде попут Трудбеника, Дома, Бека, Југохемије, БИГЗ-а, Београђанке које су све успешно реконструисане и већ су на тржишту као иновирани канцеларијски простори. Браунфилди су важни из хигијенских разлога да им се што пре нађе намена и да не буду више ругла по нашим гардовима и њиховим околинама”, каже Александар Опсеница, грађевински инжењер и оснивач РЕБЕЦ конференције на којој се ове године говорило и о браунфилд инвестиционим локацијама.

“Поједнини браунфилди имају и историјско архитектонско урбанистчки печат аутора тог времена када су били у „погону“ па самим тим имају и неке историјске/културолошке вредности. Наравно, ако им се сачува изворни концепт и нису предмет рушења и поновне градње, као што је случај са блоком стамбено пословног комплекса на Славији. Иневститор се 'изборио' за папир да може да руши, јер је то био једини начин 'финансијске одрживости и прихватљивости'", додаје наш саговорник.

Браунфилд се, наводи, често поистовећује са неким “промашајем”, осим ако се не ради о гентрификацији тј. претварању старих јефтиних зграда у нове скупе.

“Ови објекти обично имају повезаност са неуређеном имовином, у данашњем времену 'лимитираним урбанизмом' за неки уобичајени капацитет градње. Мада имамо примера из 'новије историје', рецимо 'нова управна' зграда Г.П. Рад на Новом Београду који је у стечају, која је застала са градњом почетком деведесетих година прошлог века. Или згарда у Призренској која излази на парк према Зеленом венцу. Сада се управо реконстурише стара зграда Беобанке која ће бити једна од модернијих реконструисаних објеката у центру Београда”, објашњава Опсеница.

Подсећа да има много старих објеката на добрим локацијама којима је дата друга намена. Од индустријских комплекса и некадашњих фабрика настали су тзв. кондоминијуми, шопинг центри, пословни простори.

Мањкавости браунфилд локација

Ограничења браунфилд инвестиција има доста.

“То су најчешће објекти који су грађени када нису постојала као сада решења о, рецимо, противпожарним условима. Обично немају подземне гараже, а то данас решити „у нагураном простору“ око постојећих зграда на нивоу улица је финансијки скоро немогуће. Нема одрживе ивестиционе математике да се испод постећег објекта изгради подземна гаража, мада постоји технологија за такве подухвате”, каже наш саговорник.

“По данашњим законима у несагласју су нето и бруто површине. Браунфилд данас углавном има више званичних квадрата него раније због промењене методологије обрачуна површине тераса, па инвеститор долази у ситуацију да мора да 'доплати' накнаде за тај начин обрачунате површине”, прецизира Опсеница.

Браунфилд инвестиционих локација би, сматра, требало да је све мање.

“Може да им порасте број, али то онда значи да су се појавили инвеститори који су омашили своју визију, па су застали са градњом. Обично се дешава да је банка чекала, али није дочекала да се објекат стави у функцију. У наплати потраживања ти подухвати су 'завршили код некога другог'“, наводи наш саговорник.

Све се више граде објекти за издавање у индустријским зонама

У ресорном министарству наводе да се број и браунфилд и гринфилд локација константно мења, будући да се у евиденцији постојећих локација осим оних које се користе и у којима се обавља делатност воде и захтеви који пристижу од физичких лица, а чију спремност у просторном, планском, урбанистичком и грађевинском смислу, тек треба утврдити.

“Постоји на десетине и браунфилд и гринфилд потенцијалних локација. Њихов број се константно увећава у форми појединачних парцела или у склопу индустријских граница, за које се подаци редовно обрађују и ажурирају", наводе у Министарству привреде. 

"Свеукупним привредним растом, те развојем саобраћајне инфраструктуре, евидентан је и раст броја индустријских и логистичких објеката у последњих неколико година. Сходно томе, тржиште је богатије и за компаније које развијају и граде ове објекте по принципу 'кључ у руке', а све више компанија се одлучује и за тзв. build-to-suit/lease", додају у овој институцији. 

Браунфилд инвестиционих локација у Србији има и старих, попут производних хала које више нису у употреби, и нових, грађених у индустријским зонама или научно-технолошким парковима.

“Развијеност општине и инфраструктуре је у директној пропорцији са интересовањем будућих инвеститора и бројем инвестиционих пројеката”, наводе у ресорном министарству.

Надлежне државне институције се, објашњавају, ангажују како би се обезбедила потребна инфраструктура неопходна за привлачење нових инвестиција.

“Адекватна јачина струје, квалитетна водоводна и канализациона мрежа, саобраћајна инфраструктура су изузетно важна питања и разлози који, између осталог, опредељују инвеститоре за пословање на одређеним локацијама. Веома је значајан концепт индустријских паркова, као функционалних целина у којима је омогућено корисницима да други у њихово име брину о функционисању простора и свим потребним условима. Они се налазе у близини важних саобраћајница – аутопутева, пруга, аеродрома, лука”, додају у овој институцији.

И браунфилд и гринфилд инвестиције су Србији више него добродошле

Србија у последње време развија и тзв. еко-индустријске паркове попут оних у Лозници, Новом Саду, Смедереву, Нишу, Ћуприји, Инђији. Такође, постоје и приватне иницијативе попут центара у Крагујевцу или Прахову.

“Свака домаћа или страна инвестиција је добродошла, јер је вишеструко корисна за јединице локалне самоуправе на чијој територији се врши улагање и за државу. Та корист је финансијског, фискалног, социо-економског и економског карактера, јер се бенефити прожимају како кроз чињеницу нових улагања, новог запошљавања, тако и ширења мреже локалних добављача и покретања, односно унапређења привреде и даљег економског развоја”, кажу у ресорном министарству.

У погледу наведених бенефита, додају, нема разлике између гринфилд и браунфилд инвстиција.

“Оно што, међутим, јесте додатна предност браунфилд над гринфилд пројектом, са становишта локалне заједнице, јесте да се поново у фукнцију ставља производни објекат који не ради и у којем се тренутно не обавља делатност", наводе у Министарству привреде. 

"Ипак, не одлучују се инвеститори претежно за браунфилд пројекат, јер није чест случај да габарити постојећег објекта одговарају намени будуће инвестиције, да манипулативни простори и приступне саобараћајнице задовољавају захтеве промета сировина и готових производа, да су насеља близу због доласка запослених на посао, па се инвеститори често одлучују за гринфилд улагања”, додају у ресорном министарству. 

Држава се, кажу надлежни, труди да помогне што већем броју инвеститора да реализују своје дугорочне пословне намере у нашој земљи. Тако се на сајту Развојне агенције Србије, између осталог, може пронаћи база инвестиционих локација у којој се налазе подаци о потенцијалним гринфилд и браунфилд локацијама.

Неретко се дешава да инвеститори започну пословање у изнајмљеном простору, који касније купе и адаптирају или саграде објекат према својим потребама. Такође, општине препознајући значај привредног раста и развоја, опредељују посебне локације и често и саме граде објекте како би изашле у сусрет и привукле већи број улагача.